تأسيس شركة وساطة عقارية في قطر: ترخيصٌ من وزارة العدل

الوساطة العقارية ليست نشاطًا يُضاف إلى سجلّ تجاري ثمّ يُزاوَل. هي ترخيصٌ مستقلّ، تصدره وزارة العدل لا وزارة التجارة والصناعة، وله شروطه الخاصّة في الشخص وفي الشركة وفي المقرّ. وهذا الدليل يبيّن ما يشترطه القانون رقم (22) لسنة 2017، وما البابان المفتوحان أمام شركة غير قطرية، وما الذي يجب أن يكون عليه المكتب نفسه، وما الذي لا يجوز للوسيط فعله قبل أن يوجد عقدٌ مكتوب.

الترخيص من وزارة العدل

تحظر المادة (2) من القانون رقم (22) لسنة 2017 مزاولة أعمال الوساطة العقارية دون ترخيص من الإدارة — أي الوحدة الإدارية المختصّة بشؤون الوسطاء العقاريين بوزارة العدل. والقانون نفسه يُنشئ «لجنة شؤون الوسطاء العقاريين»، وهي التي تنظر التظلّمات من قرارات الإدارة، والشكاوى من الوسيط أو ضدّه، وتقدّر أتعابه عند الخلاف، وإليها المساءلة التأديبية. وليس لأيٍّ من الجهتين مقرٌّ في وزارة التجارة والصناعة، وهذا أوّل ما يُخطئ الناس فيه في هذا النشاط.

وتقسم المادة (3) الشروط قسمين. فللشخص الطبيعي طالب الترخيص ثمانية، وليس فيها شرطٌ إجرائي.

• أن يكون قطريّ الجنسية.
• أن يكون كامل الأهلية.
• أن يكون محمود السيرة حسن السمعة.
• ألّا يكون قد صدر ضدّه حكم نهائي في جناية أو في جريمة مخلّة بالشرف أو الأمانة.
• أن يجتاز الاختبارات والدورات التدريبية المتخصّصة في المجال العقاري، وفق ما تحدّده اللجنة من ضوابط وآلية.
• ألّا يكون قد صدر ضدّه حكم أو قرار نهائي بإلغاء الترخيص.
• ألّا يكون قد سبق له العمل بوزارة العدل أو بأيّ وحدة إدارية مرتبطة بشؤون العقارات والتخطيط العمراني بوزارة أخرى، ما لم يكن قد مضى على تركه العمل ثلاث سنوات على الأقلّ.
• أن يكون له مقرّ ملائم في الدولة، وفق المواصفات التي يصدر بها قرار من الوزير، ومخصَّص لمزاولة أعمال الوساطة.

وللشركة أربعة فوق ذلك

الشقّ الثاني من المادة (3) هو الذي يقرّر إن كان العمل ممكنًا في الشكل الذي يتصوّره صاحبه. وهو عن الشركة نفسها لا عن الشخص الموقّع عنها — وإن كان على المدير المسؤول أن تتوافر فيه الشروط السبعة الأولى أعلاه على حدة.

• أن تكون شركة وفقًا لقانون الشركات التجارية، غرضها الرئيسي مزاولة أعمال الوساطة العقارية.
• ألّا تقلّ نسبة مساهمة الشريك أو الشركاء القطريين فيها عن 51% من رأسمالها.
• أن يكون مقرّها الرئيسي في الدولة.
• ألّا يكون قد سبق إشهار إفلاسها بحكم نهائي.

الشركة غير القطرية: بابٌ آخر

تجيز الفقرة الأخيرة من المادة (3) الترخيص لشركات ومكاتب الوساطة العقارية غير القطرية وفق شروط يضعها مجلس الوزراء، وقد وضعها القرار رقم (28) لسنة 2019. وهذا ترخيصٌ للشركة الأجنبية نفسها، لا حصّةٌ في شركة قطرية، والمعيار فيه سجلّ عمل لا رأس مال.

• أن تكون ذات خبرة دولية متخصّصة في مجالات الوساطة العقارية التي تحتاجها الدولة.
• أن يكون ترخيصها في بلدها ساري المفعول طوال مدّة عملها في الدولة.
• ألّا يكون قد سبق إشهار إفلاسها بحكم نهائي.
• أن يكون قد مضى على تأسيسها خمس سنوات على الأقلّ مع مزاولة الوساطة خلالها دون انقطاع — ويجوز بموافقة مجلس الوزراء، بناءً على اقتراح وزير العدل، الاستثناء من شرط المدّة.
• تقديم وثيقة تأمين تغطّي المسؤولية المدنية الناشئة عن أعمالها، وفق ما تحدّده الإدارة.
• تقديم تعهّد بتحمّلها جميع الالتزامات الناشئة عن مزاولة الوساطة في الدولة.
• أن تتوافر في المدير المسؤول عنها الشروط من (2) إلى (7) من قائمة الشخص الطبيعي أعلاه.
• ألّا يقلّ عدد الوسطاء العاملين فيها عن العدد الذي يحدّده وزير العدل، وألّا تقلّ خبرة كلٍّ منهم عن خمس سنوات — وللوزير الاستثناء من مدّة الخبرة.

المقرّ ليس عنوانًا

تطلب المادة (3) مقرًّا ملائمًا مخصَّصًا للوساطة، وتحظر المادة (16) على الوسيط مباشرة أيّ نشاط آخر فيه، ويقول قرار وزير العدل رقم (3) لسنة 2020 ما معنى «ملائم». تسع مواصفات، وآخرها أكثرها إغفالًا.

• أن يكون ملائمًا ومخصَّصًا لمزاولة الوساطة دون أيّ نشاط آخر للمرخَّص له أو لغيره.
• أن يكون مستوفيًا لاشتراطات الأمن والسلامة والدفاع المدني.
• أن يكون مرخَّصًا به كمقرّ لمزاولة نشاط تجاري من وزارة التجارة والصناعة.
• أن يكون مزوَّدًا بالتجهيزات اللازمة لاستقبال العملاء والحفاظ على سرّية المعاملات.
• أن يكون مزوَّدًا بالتجهيزات اللازمة لاستقبال العملاء من ذوي الإعاقة وكبار السنّ.
• أن تُثبَّت على واجهته لوحة تعريفية بالعربية على الأقلّ، مبيَّنٌ فيها نوع النشاط ورقم الترخيص وما تحدّده الإدارة.
• أن يكون مزوَّدًا بأجهزة الحاسب الآلي وبرامج البحث العقاري الحديثة.
• أن يُخصَّص فيه مكان آمن لحفظ سندات الملكية ومستندات العملاء وعقود الوساطة.
• أن يكون قائمًا دائمًا طوال مدّة الترخيص، لا يوم المعاينة وحده.

الطلب والمدّة والتجديد

1. 1يُقدَّم طلب الترخيص أو تجديده إلى الإدارة على النموذج المعدّ لذلك، مرفقًا به المستندات المؤيّدة.
2. 2وتبتّ الإدارة في الطلب وتُخطر صاحب الشأن بقرارها خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ تقديمه، وإذا صدر بالرفض وجب أن يكون مسبَّبًا.
3. 3ومضيّ هذه المدّة دون ردّ رفضٌ ضمنيّ للطلب.
4. 4ولمن رُفض طلبه أن يتظلّم إلى اللجنة خلال ستّين يومًا من إخطاره بالقرار، أو من تاريخ اعتبار طلبه مرفوضًا ضمنيًّا.
5. 5وتبتّ اللجنة خلال ثلاثين يومًا؛ ومضيّ المدّة دون ردّ رفضٌ، وقرار البتّ في التظلّم نهائيّ، ولا تكون قرارات اللجنة نهائية إلا بعد اعتمادها من الوزير خلال ستّين يومًا من صدورها أو انقضاء هذه المدّة دون اعتمادها.

وتسلّم الإدارة للمرخَّص له بطاقة مزاولة أعمال الوساطة العقارية، تتضمّن اسمه ورقم قيده في السجلّ ومدّة الترخيص ومقرّ عمله. ولا يجوز التنازل عن الترخيص للغير، ولا ينتقل للورثة إلا بعد موافقة الإدارة والتحقّق من توافر الشروط. ويُقيَّد كلّ مرخَّص له في سجلٍّ لدى الإدارة اسمه «سجلّ قيد الوسطاء العقاريين». وللوسيط أن يستعين في عمله بمندوبين وفق شروط يصدر بها قرار من الوزير.

ما يجب أن يوجد قبل أيّ صفقة أو إعلان

تحظر المادة (14) على الوسيط القيام بأيّ من أعمال الوساطة — أو الإعلان بأيّ وسيلة عن بيع عقار أو شرائه أو تأجيره أو إجراء أيّ تصرّف عليه — إلا بعد استيفاء خمسة مستندات. وهو حظرٌ على الفعل لا إجراء إيداع، وغرامة مخالفته في المادة (26).

• عقد وساطة مكتوب، موضَّحٌ فيه أسماء الأطراف ومواصفات العقار وشروط الوساطة وأتعاب الوسيط وصفة ذوي الشأن في التصرّف، وفق نموذج الإدارة.
• صورة مصدَّقة من سند ملكية العقار، مرفقًا بها المخطّط المساحي المعتمد من الجهة المختصّة، وصفة ذوي الشأن في التصرّف فيه.
• شهادة من الإدارة المختصّة بشؤون التسجيل العقاري بالوزارة توضّح حالة العقار وتتضمّن القيود والتصرّفات وكلّ ما يجب أن يعلمه المتعاقد الآخر وممّا يؤثّر في قراره.
• شهادة من الجهة المختصّة تفيد عدم وجود مخالفات متعلّقة بالعقار.
• ما يفيد قبول المرتهن البيع أو التأجير أو أيّ تصرّف آخر، إذا كان العقار مرهونًا.

الأتعاب، وما تكلّفه المخالفة

إذا لم يحدّد عقد الوساطة الأتعاب قدّرتها اللجنة وفق العرف، فإن لم يوجد عرف فوفق ما بذله الوسيط من جهد وما استغرقه من وقت — بما لا يجاوز 1% من قيمة العقد إذا كان التصرّف نقلًا للملكية أو لحقّ عيني، أو ما يعادل أجرة نصف شهر إذا كان إيجارًا. وإذا اشترك أكثر من وسيط في إتمام الصفقة قُسّمت الأتعاب بينهم بالتساوي أو حسب الاتّفاق. وإذا تعاقد شخص مع عدّة وسطاء بشكل مستقلّ في موضوع واحد، فمن أتمّ التعاقد منهم استحقّ الأتعاب كاملةً دون غيره. ولا يستحقّ الوسيط أتعابًا إلا إذا أدّت وساطته إلى إبرام العقد — أو، إذا لم يُبرَم لسبب يرجع إلى من فوّضه، إلا إذا اقتنعت اللجنة بتقدير مقابلٍ لما بذله.

ما ينبغي أن يفعله المكتب

1. 1احسم هيكل الملكية قبل كلّ شيء، فحصّة قطرية دون 51% ليست طلبَ ترخيصٍ يقبله القانون من شركة وساطة.
2. 2اقرأ قرار رقم (3) لسنة 2020 قبل توقيع عقد الإيجار، فثلاثٌ من مواصفاته التسع عن المبنى نفسه لا عن أثاثه.
3. 3أدخِل المدير المسؤول في اختبارات اللجنة ودوراتها مبكّرًا، فترخيص الشركة معلَّق على شخصٍ يستوفي الشروط من (1) إلى (7).
4. 4اجعل مستندات المادة (14) الخمسة قائمةً يفتحها المكتب مع كلّ تكليف، قبل نشر الإعلان لا بعد ظهور المشتري.
5. 5اكتب الأتعاب في عقد الوساطة، فالبديل تقديرٌ من اللجنة في مواجهة سقفٍ لا في مواجهة اتّفاق.
6. 6قيّد التجديد في الشهر السابق لانتهاء الترخيص — فمهلة الثلاثة أشهر بعده معلَّقة على عذرٍ تختار الإدارة قبوله.